અલ્હાબાદ હાઈકોર્ટનો મહત્વપૂર્ણ નિર્ણય: રિયલ એસ્ટેટ કંપનીની નાદારી પ્રક્રિયામાં ઘર ખરીદનારાઓના હિતો સર્વોચ્ચ
અલ્હાબાદ હાઈકોર્ટે તાજેતરના એક નિર્ણયમાં સ્પષ્ટ કર્યું છે કે રિયલ એસ્ટેટ કંપનીની નાદારી (Insolvency) કાર્યવાહી દરમ્યાન ઘર ખરીદનારાઓના હિતો સર્વોપરી ગણવા યોગ્ય છે, કારણ કે આ કાર્યવાહી સીધા જ તેમના અધિકારો અને રોકાણને અસર કરે છે.
ન્યાયાધીશ અરુણ કુમારે જણાવ્યું કે, “રિયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટ સાથે સંકળાયેલા ઘર ખરીદનારાઓ મહત્વપૂર્ણ હિસ્સેદારો છે. નાદારી નિરાકરણ પ્રક્રિયાનો મુખ્ય ઉદ્દેશ તેમના હિતોની સુરક્ષા હોવો જોઈએ. કોઈપણ ઉકેલ યોજનાને ન્યાયાધીશ સત્તામંડળ દ્વારા મંજૂરી મળી શકશે નહીં જો રદ કરાયેલ પ્લોટને પુનઃસ્થાપિત ન કરવામાં આવે.”
કેસની પૃષ્ઠભૂમિ
ગ્રેટર નોઈડામાં ગ્રુપ હાઉસિંગ પ્રોજેક્ટ વિકસાવવા અરજદાર કંપનીએ ત્રિપક્ષીય કરાર કર્યો હતો. લીઝ ભાડાની ચુકવણીમાં ડિફોલ્ટને કારણે GNIDA એ અરજદારની સબ-લીઝ રદ કરી. દરમિયાન, નાણાકીય લેણદારે IBC, 2016ની કલમ 7 હેઠળ નાદારી કાર્યવાહી શરૂ કરી, અને વચગાળાના રિઝોલ્યુશન પ્રોફેશનલ (IRP) ની નિમણૂક કરવામાં આવી.
પછી સેવિયર બિલ્ડર્સ સફળ રિઝોલ્યુશન અરજદાર તરીકે સામે આવ્યા અને તેમનો રિઝોલ્યુશન પ્લાન એડજ્યુડિકેટિંગ ઓથોરિટી સમક્ષ મંજૂરી માટે બાકી રહ્યો.
હાઈકોર્ટ સમક્ષની કાર્યવાહી
IRP એ રાજ્ય સરકારના જમીન લીઝ રદ કરવાના નિર્ણયને પડકાર્યો હતો, પરંતુ અરજી ફગાવી દેવામાં આવી. ત્યારબાદ હાઈકોર્ટમાં રિટ અરજી દાખલ થઈ. પ્રોજેક્ટના ઘર ખરીદનારાઓએ પણ કેટલીક અરજીઓ દાખલ કરી, પરંતુ પછીથી પાછી ખેંચી લીધી.
આ દરમિયાન, સેવિયર બિલ્ડર્સે વિકાસ સત્તામંડળ પાસે ચોક્કસ રકમ જમા કરવાની અને પ્રોજેક્ટ પૂર્ણ કરવાની ઓફર આપી. પરિણામે, ₹20 કરોડથી વધુની રકમ હાઈકોર્ટમાં જમા કરવામાં આવી.
પછી તુષાર કાંતિ બિશ્વાસે રિઝોલ્યુશન પ્લાનને પડકારતી અરજી દાખલ કરી. મેસર્સ રાધે કૃષ્ણ ટેક્નોબિલ્ડ પ્રા. લિ. એ પણ દાવો કર્યો કે તેમની યોજનાને નકારી દેવામાં આવી હતી અને તે મુદ્દે તેઓ પહેલેથી જ અલગ કાર્યવાહી કરી રહ્યા છે.
કોર્ટે કરેલી મુખ્ય ટિપ્પણીઓ
હાઈકોર્ટે જણાવ્યું કે:
રિઝોલ્યુશન પ્લાન નાણાકીય લેણદારોના 66% મતથી મંજૂર થયો છે.
ઘર ખરીદનારાઓના દાવાઓ ન્યાયાધીશ સત્તામંડળ (Adjudicating Authority) દ્વારા ઉકેલવા યોગ્ય છે, હાઈકોર્ટના રિટ અધિકારક્ષેત્ર હેઠળ નહીં.
સુપ્રીમ કોર્ટના Ebix Singapore Pvt. Ltd. અને State Bank of India કેસોમાં આપેલા નિર્ણયો મુજબ, રિઝોલ્યુશન પ્લાનને મંજૂરી આપવા માટે ક્રેડિટર્સ કમિટી (CoC) ના વ્યાવસાયિક નિર્ણયનો સન્માન થવો જોઈએ.
કોર્ટે વધુમાં જણાવ્યું કે જો જમીન કોર્પોરેટ દેવાદારને પરત કરવામાં નહીં આવે તો કંપની ફડચામાં જશે અને ઘર ખરીદનારાઓને કોઈ લાભ નહીં મળે.
આશાનું કિરણ
ઘર ખરીદનારાઓના પ્રતિનિધિની હાજરીમાં રિઝોલ્યુશન પ્રોફેશનલ, રિઝોલ્યુશન અરજદાર અને GNIDA વચ્ચે થયેલો નવો કરાર રહેણાંક પ્રોજેક્ટના પુનરુત્થાન માટે “આશાનું કિરણ” તરીકે ગણાવવામાં આવ્યો.
કોર્ટે સ્પષ્ટ કર્યું કે માત્ર રકમ જમા કરાવવાથી રિઝોલ્યુશન અરજદારને કોઈ કાનૂની અધિકાર પ્રાપ્ત થતો નથી. જો કરાર અમલમાં મૂકવામાં આવશે, તો લીઝ ડીડ પુનઃસ્થાપિત થશે અને પછીની કાર્યવાહી એડજ્યુડિકેટિંગ ઓથોરિટી સમક્ષ આગળ વધશે.
જો અસફળ રિઝોલ્યુશન અરજદારના વાંધા યોગ્ય જણાશે, તો મામલો CoC સમક્ષ પુનર્વિચારણા અને નવા મતદાન માટે મોકલવામાં આવશે.
GNIDA એ 25% રકમ મળ્યા પછી લીઝ પુનઃસ્થાપિત કરવા સંમતિ આપી હોવાથી, હાઈકોર્ટે પડકારવામાં આવેલ આદેશ રદ કર્યો અને કોર્ટમાં જમા કરાયેલ 25% રકમ GNIDA ને મુક્ત કરવાની મંજૂરી આપી.
નિષ્કર્ષ
હાઈકોર્ટે અંતે સ્પષ્ટ કર્યું કે ઘર ખરીદનારાઓના હિતોને સર્વોચ્ચ માનવામાં આવશે અને નાદારી પ્રક્રિયામાં તેમની સુરક્ષા સર્વપ્રથમ પ્રાથમિકતા રહેશે.
કેસ ટાઇટલ
Pvt. Ltd. vs State of Uttar Pradesh & 4 Others
ઓર્ડર વાંચવા/ડાઉનલોડ કરવા માટે અહિ ક્લિક કરો