બાનાખત પર સ્ટેમ્પ ડ્યુટી ત્યારે જ લાગુ પડશે જ્યારે તેના આધારે કબજો આપવામાં આવ્યો હોય: સુપ્રીમ કોર્ટનો મહત્વપૂર્ણ ચુકાદો

સુપ્રીમ કોર્ટે સ્પષ્ટ અને મહત્વપૂર્ણ ચુકાદો આપતાં જણાવ્યું છે કે વેચાણ કરાર (બાનાખત) પર માત્ર ત્યારે જ સ્ટેમ્પ ડ્યુટી વસૂલવામાં આવશે, જ્યારે તે બાનાખતના અમલ સાથે મિલકતનો કબજો પણ આપવામાં આવ્યો હોય. જો કબજો વેચાણ કરારના કારણે નહીં પરંતુ કોઈ અન્ય સ્વતંત્ર આધાર પર હોય, તો આવા બાનાખતને ડીમ્ડ કન્વેયન્સ ગણાવી સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને દંડ વસૂલવામાં આવી શકશે નહીં.

ન્યાયમૂર્તિ બી.વી. નાગરત્ના અને ન્યાયમૂર્તિ આર. મહાદેવનની બેન્ચે આંધ્ર પ્રદેશ સ્ટેમ્પ એક્ટના સંદર્ભમાં આ મહત્વપૂર્ણ ચુકાદો આપ્યો છે. સુપ્રીમ કોર્ટે આંધ્ર પ્રદેશ હાઈકોર્ટનો તે ચુકાદો રદ કર્યો હતો, જેમાં બાનાખતને ટ્રાન્સફરનું સ્વરૂપ ગણાવી અનુસૂચિ-IAની કલમ 47A (સમજૂતી-I) હેઠળ સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને દંડ ચૂકવવાની ફરજ પાડવામાં આવી હતી.

કેસની પૃષ્ઠભૂમિ

આ મામલો મકાનમાલિક અને ભાડૂઆત વચ્ચે લાંબા સમયથી ચાલતા સંબંધોને લઈને ઊભો થયો હતો. અપીલકર્તા છેલ્લા 50 વર્ષથી વધુ સમયથી મિલકત પર ભાડૂઆત તરીકે કબજામાં હતા. વર્ષ 2009માં પ્રતિવાદી મકાનમાલિકે આ મિલકત ₹9 લાખમાં વેચવા માટે બાનાખત (વેચાણ કરાર) કર્યો હતો, જેમાંથી ₹6.5 લાખ રકમ એડવાન્સ તરીકે ચૂકવવામાં આવી હતી.

પછી વિવાદ ઊભો થતાં અને મકાનમાલિક દ્વારા બાનાખતનો ભંગ થતાં, ભાડૂઆતે ચોક્કસ કામગીરી (Specific Performance) માટે કોર્ટમાં દાવો દાખલ કર્યો.

સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અંગેનો વિવાદ

ટ્રાયલ દરમિયાન મકાનમાલિકે બાનાખતને પુરાવા તરીકે રજૂ કરવા સામે વાંધો ઉઠાવ્યો હતો. તેમનું કહેવું હતું કે આ બાનાખત હકીકતમાં મિલકતના ટ્રાન્સફર સમાન છે અને આંધ્ર પ્રદેશ સ્ટેમ્પ એક્ટ મુજબ તેના પર સ્ટેમ્પ ડ્યુટી તથા દંડ ચૂકવવો ફરજિયાત છે.

ટ્રાયલ કોર્ટ અને ત્યારબાદ હાઈકોર્ટે આ વાંધાને સ્વીકારી બાનાખત રજૂ કરતા પહેલાં સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને દંડ ચૂકવવાનો આદેશ આપ્યો હતો. આ નિર્ણય સામે ભાડૂઆતે સુપ્રીમ કોર્ટમાં અપીલ દાખલ કરી.

સુપ્રીમ કોર્ટનો સ્પષ્ટ અભિપ્રાય

હાઈકોર્ટના નિર્ણયથી અસહમત રહી, ન્યાયમૂર્તિ બી.વી. નાગરત્ના દ્વારા લખાયેલા ચુકાદામાં સુપ્રીમ કોર્ટે સ્પષ્ટ કહ્યું કે,

બાનાખતને “માન્ય વેચાણ” તરીકે ત્યારે જ ગણાવી શકાય જ્યારે તે બાનાખતના અમલ સાથે મિલકતનો કબજો આપવામાં આવ્યો હોય.

કોર્ટે વધુમાં સમજાવ્યું કે કબજો અને વેચાણ કરાર વચ્ચે સીધો અને અખંડ સંબંધ હોવો આવશ્યક છે. જો કબજો વેચાણ કરારથી અલગ રીતે અસ્તિત્વમાં હોય—જેમ કે ભાડૂઆત તરીકેનો કબજો—તો તે આધારે બાનાખતને ડીમ્ડ કન્વેયન્સ ગણાવી શકાય નહીં.

આ કેસમાં અપીલકર્તાનો કબજો વેચાણ કરારના કારણે નહોતો, પરંતુ છેલ્લા પાંચ દાયકાથી ચાલતા ભાડાપટ્ટા પર આધારિત હતો. તેથી અપીલકર્તા પર સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અથવા દંડ ચૂકવવાની કોઈ જવાબદારી ઊભી થતી નથી.

મહત્વપૂર્ણ અવલોકન

કોર્ટે કહ્યું કે,

> “વેચાણ કરારના અમલના પરિણામે જ્યારે કબજો આપવામાં આવે ત્યારે જ તે ડીમ્ડ કન્વેયન્સ ગણાય અને ત્યારે જ તેના પર કન્વેયન્સ તરીકે સ્ટેમ્પ ડ્યુટી વસૂલવામાં આવી શકે.”

આથી સુપ્રીમ કોર્ટે હાઈકોર્ટ તથા ટ્રાયલ કોર્ટના આદેશો રદ કરી અપીલ મંજૂર કરી.

કેસ ટાઈટલ

વૈયેતિ શ્રીનિવાસરાવ વિરુદ્ધ ગાયનેદી જગજ્યોતિ