મુકદ્દમા ચાલું હોય ત્યારે મિલકત ખરીદનારને ‘ખરા ખરીદનાર’નું રક્ષણ નહીં મળે: સુપ્રીમ કોર્ટ

સુપ્રીમ કોર્ટે સ્પષ્ટ રીતે જણાવ્યું છે કે જો કોઈ મિલકત અંગે ચોક્કસ કામગીરી (Specific Performance) માટેનો દાવો અદાલતમાં પેન્ડિંગ હોય અને તે દરમ્યાન મિલકત તૃતીય પક્ષને વેચવામાં આવે, તો એવો ખરીદનાર ખરો ખરીદનાર (Bona Fide Purchaser) હોવાનું રક્ષણ મેળવી શકશે નહીં. આવા કિસ્સાઓમાં ટ્રાન્સફર ઓફ પ્રોપર્ટી એક્ટ, 1882 ની કલમ 52 હેઠળનો લિસ પેન્ડન્સનો સિદ્ધાંત લાગુ પડશે.

ન્યાયમૂર્તિ મનોજ મિશ્રા અને ન્યાયમૂર્તિ ઉજ્જલ ભુયાનની ડિવિઝન બેન્ચે સ્પષ્ટ કર્યું કે સ્પેસિફિક રિલીફ એક્ટ, 1963 ની કલમ 19(b) માત્ર એવા ખરીદદારોને જ રક્ષણ આપે છે, જેઓ પ્રામાણિકપણે, પૂરું મૂલ્ય ચૂકવીને અને કોઈપણ પૂર્વ કરારની જાણ વગર મિલકત ખરીદે છે. પરંતુ જો દાવો દાખલ થયા પછી મિલકત ખરીદવામાં આવે, તો ખરીદનાર “પ્રામાણિક” હોવાનું દાવો કરી શકતો નથી.

કોર્ટે જણાવ્યું કે,

“એકવાર કરારના ભંગ બદલ દાવો દાખલ થઈ જાય ત્યારબાદ જો મિલકત ટ્રાન્સફર થાય, તો સ્પેસિફિક રિલીફ એક્ટની કલમ 19(b) લાગુ પડતી નથી અને આવા ટ્રાન્સફર પર ટ્રાન્સફર ઓફ પ્રોપર્ટી એક્ટની કલમ 52 (લિસ પેન્ડન્સ) લાગુ પડે છે.”

કેસની પૃષ્ઠભૂમિ

આ કેસમાં મૂળ ખરીદનારએ વર્ષ 1973માં મિલકત ખરીદવા માટે કરાર કર્યો હતો. વેચનાર દ્વારા કરાર પૂર્ણ ન કરાતા, વર્ષ 1986માં પુણેની અદાલતમાં ચોક્કસ કામગીરી માટે દાવો દાખલ કરવામાં આવ્યો હતો અને સાથે લિસ પેન્ડન્સની નોટિસ પણ નોંધાવવામાં આવી હતી.

દાવો પેન્ડિંગ હોવા છતાં, વેચનારે 1987થી 1989 દરમિયાન મિલકતના કેટલાક ભાગો અનેક તૃતીય પક્ષોને વેચી દીધા હતા. એમાંથી એક ખરીદદારે તો ત્યાં બંગલો પણ બાંધી દીધો હતો. તેમ છતાં, ટ્રાયલ કોર્ટે 1990માં મૂળ ખરીદનારના પક્ષમાં હુકમનામું આપ્યું.

પછી જ્યારે મૂળ ખરીદનારએ કબજા માટે કાર્યવાહી શરૂ કરી, ત્યારે પછીના ખરીદદારો દ્વારા “સ્વતંત્ર અને ખરા માલિક” હોવાનો દાવો કરીને વાંધો ઉઠાવવામાં આવ્યો, પરંતુ અદાલતે તે વાંધાઓ ફગાવી દીધા.

સુપ્રીમ કોર્ટનું વિશ્લેષણ

સુપ્રીમ કોર્ટે સ્પષ્ટ રીતે બે પરિસ્થિતિઓ વચ્ચે ફરક સમજાવ્યો:

(1) દાવો દાખલ થવા પહેલાં મિલકતની ખરીદી:

જો મિલકત કરાર થયા પછી પરંતુ દાવો દાખલ થવા પહેલાં વેચવામાં આવે, તો ખરીદનાર કલમ 19(b) હેઠળ આ બાબતો સાબિત કરી શકે છે

– મિલકત કિંમતે ખરીદવામાં આવી હતી

– ખરીદી પ્રામાણિક હતી

– અગાઉના કરારની કોઈ જાણકારી નહોતી

આવી સ્થિતિમાં તેને રક્ષણ મળી શકે છે.

(2) દાવો દાખલ થયા પછી મિલકતની ખરીદી:

જો દાવો દાખલ થયા પછી મિલકત ખરીદવામાં આવે, તો—

– ટ્રાન્સફર ઓફ પ્રોપર્ટી એક્ટની કલમ 52 (લિસ પેન્ડન્સ) લાગુ પડશે

– ખરીદનારનું “ખરો ખરીદનાર” હોવાનો દાવો અપ્રસ્તુત બની જશે

– ખરીદનાર અદાલતના અંતિમ ચુકાદાથી બંધાયેલ રહેશે

કોર્ટે વધુમાં જણાવ્યું કે “નોટિસ”નો અર્થ માત્ર વાસ્તવિક જાણકારી નહીં પરંતુ રચનાત્મક અને અનુમાનિત જાણકારી પણ થાય છે.

ચુકાદાનો નિષ્કર્ષ

સુપ્રીમ કોર્ટે અંતે ઠરાવ્યું કે અપીલકર્તાએ મિલકત મુકદ્દમા ચાલું હોય ત્યારે ખરીદી હોવાથી—

– તેના પર લિસ પેન્ડન્સનો સિદ્ધાંત લાગુ પડે છે

– તે હુકમનામાને અટકાવી શકતો નથી

– તેને સ્પેસિફિક રિલીફ એક્ટની કલમ 19(b) હેઠળ કોઈ રક્ષણ મળતું નથી

આ આધારે સુપ્રીમ કોર્ટે અપીલ ફગાવી દીધી અને નીચલી અદાલતોના આદેશોને માન્ય રાખ્યા.